powrót

Sprawnie, tanio i skutecznie

Stabilny, bezpieczny rozwój, wzrost komfortu zamieszkiwania, stosunkowo niskie opłaty – to efekty skutecznego zarządzania Zabrzańską Spółdzielnią Mieszkaniową.

 

Ilość prac koniecznych do utrzymania w odpowiednim stanie i standardzie 214 budynków zamieszkiwanych przez ok. 25 tys. ludzi w Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej może zdumiewać. Jednakże dobre, skuteczne zarządzanie oraz umiejętna organizacja pokazują, że jest to nie tylko możliwe, ale i bardzo sprawne. Działa bowiem efekt dużej skali, który pozwala na umiejętne koncentrowanie sił i środków, a także negocjowanie korzystnych warunków dostaw i usług. Mieszkańcy zasobów mogą się czuć bezpiecznie – nie grożą im drastyczne podwyżki opłat.

Remonty i inwestycje termomodernizacyjne planowane są w cyklach trzyletnich, z odpowiednim wyprzedzeniem i konsultowane podczas spotkań informacyjnych. Spółdzielnia gwarantuje mieszkańcom pełną obsługę zarządczą i bezpieczeństwo korzystania z nieruchomości.

Tę pewność jutra ilustruje podstawowy wskaźnik ekonomiczny płynność finansowa, obrazująca zdolność do terminowego regulowania zobowiązań, która wyniosła w ubiegłym roku 1,3%, tak samo jak rok wcześniej. To bardzo dobry wynik, wzorcowy dla spółdzielni mieszkaniowych.

Co dla nas oczywiste, nie zalegamy z płatnościami wobec dostawców mediów, urzędu skarbowego, ZUS, wykonawców robót – zaznacza Włodzimierz Bosowski, prezes Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Tym samym nie płacimy odsetek za zwłokę w regulowaniu zobowiązań, no i mamy zdolność kredytową, niezbędną do uzyskania tanich pożyczek inwestycyjnych, częściowo umarzanych. Przeznaczamy je w tym roku na dokończenie termomodernizacji dwóch bardzo dużych budynków: przy ul. Klonowej 15–15e oraz ul. Gdańskiej 44–44e. Otrzymaliśmy już informację, że Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska przyzna nam pożyczkę na demontaż i utylizację płyt azbestowych z elewacji budynków przy ul. Skłodowskiej-Curie 16–16d oraz ul. Pokoju 39–39a, a także na ich kompleksową termomodernizację.

Nie wyczerpuje to tegorocznych planów inwestycyjnych Zabrzańskiej SM. Ok. 56% funduszu remontowego pochłoną prace elewacyjne w 24 budynkach, dzięki czemu zakończone zostanie ocieplanie 16 z nich (w ośmiu ocieplone będą ściany). Pozostała część funduszu remontowego wykorzystana będzie na naprawy dachów, ocieplanie stropodachów, malowanie klatek schodowych i innych części wspólnych w budynkach, prace instalacyjne i drogowe. Za środki z tzw. funduszu dźwigowego zmodernizowane zostaną dwa dźwigi osobowe, a w sześciu nastąpi wymiana sterowania.

 

Wiele dużych i małych kroków

 

W każdym z sześciu mających odpowiednią samodzielność rejonach administracji wykonanych zostanie również wiele drobniejszych remontów. Wymieniane będą: drzwi wejściowe do budynków, grzejniki, uszkodzone fragmenty nawierzchni chodników. Oświetlenie klatek schodowych zostanie zastąpione technologią LED.

Nawadniane będą tzw. suche piony, co jest kosztownym obowiązkiem wymuszonym przez najnowsze przepisy przeciwpożarowe. W planach jest też kontynuacja wymiany indywidualnych wodomierzy na nowoczesne, wyposażone w możliwość zdalnego odczytu poprzez nakładkę radiową w 2015 r. wymieniono niemal 8,3 tys. tych urządzeń w 49 budynkach, w bieżącym roku budynków tych będzie 80.

O skutecznym zarządzaniu Zabrzańską SM świadczyć może też regularnie uzyskiwana nadwyżka przychodów nad kosztami działalności gospodarczej, która wyniosła w ub. r. 0,8 mln zł. Biegły rewident po weryfikacji dokumentów spółdzielni potwierdził jej bardzo dobrą kondycję, wystawiając najlepszą opinię, czyli bez zastrzeżeń.

 

W walce z trudnościami

 

Jak w każdej spółdzielni, tak i w ZSM istnieje problem niepłacących lokatorów. Jednak i na tym polu zarząd radzi sobie dość skutecznie. Rośnie efektywność windykacji należności, a jednocześnie maleje wskaźnik zaległości (w 2014 r. wynosił 7,2%, a w 2015 r. – 6,7%). Z kolei wskaźnik szybkości obrotu należnościami za rok 2015 wynosi 34 dni.

Wynik ten skłania do umiarkowanego zadowolenia – komentuje prezes W. Bosowski. – Wprawdzie niższy byłby korzystniejszy, ale są spółdzielnie, w których wynosi on nawet ponad 50 dni. Zresztą zawsze podkreślam, że ktokolwiek znajdzie się w trudnej sytuacji materialnej i będzie miał problemy z regulowaniem zobowiązań czynszowych oraz za media, może zwrócić się o pomoc wszędzie, gdzie może ją uzyskać, by nie stracić mieszkania.

Opłaty w ZSM utrzymywane są na akceptowalnym społecznie poziomie. W 2016 r. czynsze wzrosły średnio jedynie o 1,5%, co oznacza, że są wyższe od ubiegłorocznych o 3–8 zł miesięcznie, w zależności od powierzchni lokalu i ilości jego mieszkańców.

 

Danuta Klimek

 

Włodzimierz Bosowski, prezes ZSM:

– Nasza spółdzielnia jest wiarygodna i stabilna finansowo. Tym odróżniamy się od małych firm zarządczych, które nie biorą na siebie kredytów dla wspólnot mieszkaniowych, lecz ich spłatą obciążają każdego współwłaściciela nieruchomości. Często praktykują nieuczciwą konkurencję, pokazując swoje, rzekomo niższe od naszych, koszty zarządzania. Nie informują jednak, że w ich wykazach opłat nie ma wszystkich kosztów, jakie mieszkańcy będą musieli ponosić na utrzymanie nieruchomości we właściwym stanie i jeśli ci nie uskładają na te wydatki płacąc zaliczki, to zmuszeni będą pewnego dnia wyłożyć bardzo duże kwoty jednorazowo. Ponadto drobni zarządcy zazwyczaj niedoszacowują ubezpieczeń budynków lub nie kupują pełnych polis; nie gwarantują w ramach czynszów obsługi windykacyjno-prawnej, a nawet technicznej; nie zatrudniają konserwatorów, ani inspektorów, nie gwarantują bieżących przeglądów. Ze skalkulowanej w ten sposób niższej stawki opłat za mieszkanie można więc cieszyć się krótko – do chwili, gdy powstanie szkoda, awaria lub gdy trzeba będzie przeprowadzić większy remont czy modernizację.

nasze publikacje poznaj nasz zespół zostań symbolem gala 2013