powrót

Majątek spółdzielni musi zarabiać

Na przykładzie KSM „Przylesie” widać dziś siłę polskiej spółdzielczości mieszkaniowej. Jak wyglądała droga do sukcesu?

25 lat demokracji i funkcjonowania gospodarki rynkowej w Polsce zbiega się z 25-leciem mojej pracy jako prezesa KSM „Przylesie”. W 1990 r. wszystkie spółdzielnie zaczynały nową epokę w podobnej sytuacji z podobnymi problemami. „Przylesie”, jak wiele innych spółdzielni, znalazło się w krytycznym położeniu. Pojawiały się rozmaite pomysły, łącznie z podziałem na mniejsze spółdzielnie. Jednak udało nam się nie tylko uratować, ale i wzmocnić.

 

Jakim sposobem?

Wyszliśmy z generalnej zasady, że opłaty muszą utrzymywać się na akceptowalnym społecznie poziomie. Postaraliśmy się więc stworzyć źródła przychodów odciążające lokatorów, wspomagające budżet spółdzielni. Staramy się powiększać jej majątek, który zarabia i generuje systematycznie nadwyżki finansowe, w tym roku 6,4 mln zł. Ok. 2/3 z tej kwoty zawsze przeznaczamy na remonty – za to można zrobić naprawdę sporo.

 

Co konkretnie?

Budynki mamy podocieplane, dbamy o elewacje. To polepsza wygląd miasta, bo „Przylesie” stanowi ponad ¼ Koszalina. Dzięki wymianie wind na energooszczędne, instalowaniu inteligentnego oświetlenia, montażowi nakładek do zdalnego odczytu stanu wodomierzy, wymianie podzielników kosztów ciepła na zdalnie odczytywane, wymianie instalacji ciepłej wody, dociepleniom stropodachów, wyremontowaniu dachów itd., realne koszty eksploatacji stają się mniejsze, a zamieszkiwanie komfortowe. Zrealizowaliśmy trudny program likwidacji 3,5 tys. gazowych podgrzewaczy wody, tzw. junkersów, tym samym wyeliminowaliśmy zagrożenie zatrucia czadem. Wyprzedzamy innych i cieszymy się z tego.

 

Skąd się bierze ta nadwyżka do zagospodarowania?

Z kilku źródeł. Staramy się co roku oddawać do użytku co najmniej jeden budynek wielorodzinny z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim, które sprzedajemy bądź wynajmujemy. W ub. r. zysk netto z wynajmu wyniósł 1,4 mln zł, a ze sprzedaży 1,6 mln zł. Chętnych nie brakuje, gdyż nasze budynki są dobrze utrzymane i sprawnie zarządzane, a koszty utrzymania niewielkie. Nabywcy doceniają tę jakość i są w stanie za nią zapłacić. W październiku oddajemy kolejny nowoczesny budynek przy ul. Doroszewskiego z 52 dobrze wyposażonymi mieszkaniami i miejscami postojowymi. Rozpoczęto budowę kolejnych dwóch budynków, przewidujemy jej zakończenie w 2016 i 2017 r. Ogółem zamierzamy wybudować jeszcze 10 budynków z ok. 500 mieszkaniami, co oznacza osiągnięcie stanu 10 tys. w całej spółdzielni.

 

Są też inne źródła dodatkowych przychodów?

Są. Mamy sporo lokali użytkowych, wynajmujemy powierzchnie pod reklamy, wolne jeszcze tereny na parkingi strzeżone, wreszcie pobieramy dywidendy ze spółek, w których mamy udziały. Należy do nich nasz Zakład Remontowy, który przyniósł w ub.r. ok. 0,7 mln zł zysku, dając pracę 70 osobom. Posiadamy prawie 28% udziałów w telewizji kablowej, która obejmuje zasięgiem nie tylko Koszalin i okoliczne gminy, ale transmitowana jest nawet w Poznaniu. Spółka ta wydaje też bezpłatne, utrzymujące się z reklam gazety i generuje rocznie ok. 2 mln zł zysku i 0,5 mln zł dywidendy. Wreszcie mamy 12,5% udziałów w Przedsiębiorstwie Gospodarki Komunalnej, które w ub.r. przyniosło 2 mln zł zysku i 100 tys. zł dywidendy. Z tego zbiera się ta nadwyżka, której nie przejadamy, ale czwartą jej część przeznaczamy rokrocznie na fundusz zasobowy, żeby rozwijać spółdzielnię.

 

Słychać wiele głosów krytycznych wobec spółdzielczości, a w Sejmie toczą się prace nad istotnymi zmianami w prawie spółdzielczym. Jak pan je ocenia?

My nie narzekamy. Na pewno wiele można i trzeba zmienić, ale w każdej sytuacji można się odnaleźć. Zdecydowana większość naszych członków, co widać podczas głosowań na walnych zgromadzeniach, jest zadowolona. Ostatnio na ponad pół tysiąca osób moje nazwisko przekreśliło 15. Ludzie doceniają np. fakt, że dziś płacą za ciepło mniej niż ćwierć wieku temu – w 1990 r. zamawialiśmy 60 MW, a teraz dla tych samych budynków niecałe 21 MW z lekką tendencją zniżkową. Myślę, że naszej spółdzielni nic nie jest w stanie zaszkodzić. Mieszkańcom nie zależy na tworzeniu wspólnot. Zadłużenie lokatorów wynosi mniej niż 3%, świadomość konieczności terminowego wnoszenia opłat jest wysoka. Mamy wizję, strategię, dobre perspektywy i plany na przyszłość.

 

Jakie konkretnie?

Jesteśmy przygotowani na realizację w przyszłym roku programu rozwoju fotowoltaiki na podstawie niedawno uchwalonej Ustawy o OZE i możliwości uzyskania dotacji na ten cel. Wprowadziliśmy już stosowne zmiany w statucie, robimy rozeznanie, na których budynkach można takie ogniwa zainstalować. Chcemy też, korzystając ze wsparcia programów unijnych, postawić nowoczesną halę targową zdrowej żywności, gdzie można zgromadzić takie produkty z wokółkoszalińskich gmin. Na szczęście zainwestowanie koniecznej części wkładu własnego na taką inwestycję nie jest dla spółdzielni problemem.

 

Autorytet bardzo pomaga w skutecznym zarządzaniu spółdzielnią.

Na pewno. Ale trzeba sobie było na niego zapracować przez lata. ■

nasze publikacje poznaj nasz zespół zostań symbolem gala 2013