powrót

Aktualności

SIM „Ursynów”: zaprzeczamy stereotypom

O funkcjonowaniu jednej z najbardziej nietypowych, najmniejszych liczebnie, a zarazem prężnych inwestycyjnie polskich spółdzielni mieszkaniowych, tegorocznego laureata Symbolu 2014, z jej prezesem Krzysztofem Dziewiorem rozmawia Danuta Klimek

 

Podkreśla pan, że Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” jest nietypowa. Pytanie: dlaczego, skoro tę warszawską dzielnicę od jej początków charakteryzuje klasyczna, blokowa zabudowa?

Aby to wyjaśnić, musimy się cofnąć w czasie i skrótowo przybliżyć historię. SIM „Ursynów” powstała w lutym 1999 r., ale jej korzenie sięgają roku 1956, w którym zaczęła działalność spółdzielnia „Politechnika”. W 1973 r. otrzymała ona tereny inwestycyjne, czyli podwarszawskie sady i łąki wywłaszczone na przełomie lat 60. i 70. w obrębie dawnych wsi Ursynów i Natolin. Nazwę „Ursynów” spółdzielnia przyjęła w 1977 r., gdy mieszkańcy zasiedlali pierwsze budynki. Wkrótce potem nastąpił inwestycyjny boom mieszkaniowy – „Ursynów” stał się jedną z największych spółdzielni w kraju, budując osiedla dla około 70 tysięcy ludzi. Z kolei okazało się, że tak duża forma organizacyjna nie mogła już dobrze pełnić swoich funkcji, więc w 1981 r. z zasobów SBM „Ursynów” wydzieliła się Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego „Natolin”. W efekcie kolejnego podziału w 1990 r. powstało dziewięć nowych spółdzielni mieszkaniowych, zaś pomniejszona SBM „Ursynów” wraz z członkami oczekującymi na mieszkania pozostała spółdzielnią inwestującą.

W ciągu dziewięciu lat wybudowano ponad 2 tysiące mieszkań w trzydziestu kilku budynkach i uzyskano bogate doświadczenie zarówno w kierowaniu procesem inwestycyjnym, jak i w eksploatacji zasobów mieszkaniowych. Wykształciła się kadra doświadczonych specjalistów od przygotowania inwestycji, inspektorów nadzoru budowlanego, zarządców nieruchomości, pracowników działu księgowego.

I tak zostało do dziś...

Nie. Wobec rosnącej konkurencji na rynku budowlanym, wymogiem chwili stało się utworzenie spółdzielni, która będzie prowadziła działalność inwestycyjną w oparciu o nowe technologie i materiały budowlane, a także zajmującej się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami. W wyniku kolejnego podziału dokonanego na podstawie uchwały Zebrania Przedstawicieli SBM „Ursynów” w grudniu 1998 r., wyodrębniła się – funkcjonująca w obecnym kształcie - Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów.

Przejęliśmy wszystkie grunty z bazą ponad 1,5 tys. członków, którą należało uporządkować. Poprzez zmianę statutu podnieśliśmy udziały do 300 zł, który to wymóg spełniło około 150 członków.

Kiedy inne spółdzielnie mieszkaniowe zajmowały się przede wszystkim eksploatacją, kierowana przez nieżyjącego już niestety prezesa Krzysztofa Kołodko SBM „Ursynów” – postawiła na inwestycje. Należy skłonić głowę przed jego pomysłem i sposobem wejścia w lukę na rynku, bo nasza Spółdzielnia tworzyła wówczas nowe wzorce budowania mieszkań w systemach bezkredytowych. Proponowana koncepcja oraz działania zyskały aprobatę i poparcie Rady Nadzorczej, której od lat przewodniczy Pan Michał Konwicki.

Nowa spółdzielnia, kontynuując inwestycje na terenie Ursynowa, a jednocześnie starając się o nowe lokalizacje, podjęła także działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.

Dlaczego właśnie tak?

Nigdy nie budowaliśmy mieszkań pod wynajem ani z tzw. wkładem budowlanym i wynikającą z takich rozwiązań skomplikowaną otoczką rozliczeniową. Przypomnę, że zgodnie z wymogami ustawowymi dla funkcjonowania spółdzielni potrzeba co najmniej 10 członków. Nieduża liczba naszych członków w zupełności nam wystarcza. Uważam, że taka forma demokracji spółdzielczej jest lepsza, skuteczniejsza, a zarazem najbardziej korzystna dla samej spółdzielni. Z ostatnich miesięcy znam kilka przykładów negatywnych funkcjonowania systemu, w którym na zebraniach zjawia się garstka niespodziewanie aktywnych członków, mówiąc wprost: koteria, która potrafi przeforsować ich zdaniem korzystne rozwiązania, które okazują się później katastrofalne dla całej spółdzielni. Zazwyczaj wiąże się to z odwołaniem dobrego prezesa i przejściem w stan permanentnej rotacji w zarządzie, a to z kolei jest źródłem chaosu i zastoju decyzyjnego.

Czy model preferowany w SIM „Ursynów” jest lepszy dla ludzi? Czy pana spółdzielnia może czuć się dla innych wzorem?

Cóż, fakty mówią za siebie. Zarządzamy 14 wspólnotami o łącznej powierzchni użytkowej ponad 180 tys. m2, obejmującymi 1795 lokali mieszkalnych, 149 lokali użytkowych i 1944 miejsca postojowe w 39 lokalach garażowych. To jest przede wszystkim ponad 2 tysiące właścicieli, czyli tyle, ilu członków liczy średnia spółdzielnia w Polsce. Każda uchwała we wspólnotach musi być podjęta ponad 50-procentową przewagą udziałów w danej nieruchomości. Wszystkie dokumenty są wręcz cyzelowane, wszystkie głosowania pisemne, wszystko w pełni transparentne. Każda wspólnota ma swoją niezależną stawkę, każdy plan remontów jest zatwierdzany osobno. Na zebrania przychodzi mało osób, ale wszyscy wiedzą, że projekty uchwał i tak zostaną im przesłane do głosowania. Właściciele lokali doceniają nasz profesjonalizm. Mając poczucie bezpieczeństwa i stabilności, dają wyraz swojego zadowolenia, udzielając co roku Spółdzielni – jako zarządcy nieruchomości – absolutorium za działalność w zakresie zarządzania. Zresztą o profesjonalizmie niech zaświadczą dwa fakty – wprawdzie epizodyczne, ale jak najprawdziwsze. Od grudnia ubiegłego roku, czyli od początku piastowania stanowiska prezesa, przyjąłem zaledwie dwie osoby z tzw. interwencjami. Pierwsza z nich dotyczyła odsłonięcia wejścia do ptasiego gniazda, które zostało przesunięte podczas prac remontowych, a druga – usunięcia jednej, leżącej bezpańsko w progu windy śruby... Trudno się w tym miejscu nie uśmiechnąć.

Zarządzane przez nas Wspólnoty Mieszkaniowe wielokrotnie otrzymywały nagrody w konkursie „Warszawa w kwiatach”, a w 2014 r. Spółdzielnia otrzymała Dyplom Prezydenta m.st. Warszawy za zajęcie pierwszego miejsca w XXXI konkursie „Warszawa w kwiatach i zieleni” w kategorii osiedli mieszkaniowych.

SIM „Ursynów” konsekwentnie buduje nowe domy, czyli to, na czym naprawdę ludziom zależy.

Istotnie, Spółdzielnia jest dobrze przygotowana do prowadzenia efektywnej działalności w warunkach mało stabilnego krajowego rynku deweloperskiego. Dostosowuje strukturę i formy działania do zmieniających się warunków rynkowych. Mamy bardzo dobrą renomę na rynku warszawskim, szczególnie na Ursynowie. staramy się budować niedrogo, ale też nie za tanio. Utrzymujemy wysoki standard oddawanych mieszkań; mamy stolarkę z prawdziwego zdarzenia, elewacje ze szlachetnych materiałów. Oczywiście nie robimy przysłowiowych złotych klamek, ale dzieci mogą bawić się w ogródkach z fontannami i uroczymi sadzawkami z ozdobnymi karasiami. To wszystko na wysokim poziomie wiedzy technicznej, projektowania i wykonawstwa. Staramy się, aby powstające budynki były nowoczesne, trwałe, dobrej jakości i o wysokim standardzie wykończenia. Dbamy również o wzorcową aranżację zieleni i estetykę w obrębie posesji, co podnosi komfort zamieszkiwania. Wszystkie lokale są wyposażone w komplet urządzeń pomiarowych umożliwiających indywidualne rozliczanie mediów: ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania i gazu. A bliskość metra sprawia, że mieszkania na Ursynowie utrzymują wysoką cenę zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

Jak technicznie wygląda proces inwestycyjny?

Mamy do tego spółkę celową, w której Spółdzielnia posiada wszystkie udziały i Spółka ta w naszym imieniu realizuje inwestycje. Nie ma osób trzecich w tym przedsięwzięciu. Budujemy na własnych gruntach. Grupa fachowców zajmuje się nadzorem, kontrolą, wszelkimi procesami samej budowy, natomiast niezależne służby naszej spółdzielni zajmują się zarządzaniem, finansami, księgowością, obsługą prawną itp. Ten znakomicie działający mechanizm powstał dzięki mojemu poprzednikowi i Radzie Nadzorczej. Mieliśmy szczęście do świetnie wykształconej kadry, mającej świadomość, co leży w interesie Spółdzielni. Uważamy, że warto przeznaczyć więcej pieniędzy na dobry projekt, na materiały odpowiedniej jakości i profesjonalny nadzór inwestorski, aby w przyszłości mniej wydawać na remonty i awarie, czyli żeby eksploatacja kosztowała mniej. Projektowanie powierzamy sprawdzonym architektom. Szybko i solidnie budujemy nieruchomości dopracowane pod względem architektonicznym i funkcjonalnym, przy wykorzystaniu nowoczesnej myśli technologicznej. Stan wykończenia lokali, zwany stanem deweloperskim, jest szczegółowo określony w umowach sprzedaży. Spółdzielnia współpracuje z klientami w zakresie zmian budowlanych, elektrycznych i sanitarnych, które chcieliby oni wprowadzić w swoich lokalach w trakcie ich budowy.

Jakie są główne atuty spółdzielni i budowanych przez nią mieszkań?

Gwarancją naszej stabilności jest kapitał i posiadane grunty. SIM „Ursynów” jest właścicielem 6,5 hektara wspaniałych terenów budowlanych w Wilanowie, około 2 hektarów terenów budowlanych przy ul. Rosoła i Nugat oraz posiada prawo wieczystej dzierżawy 1,5-hektarowej działki budowlanej przy Al. Komisji Edukacji Narodowej. To zapewnia nam możliwość spokojnej, planowej realizacji inwestycji co najmniej przez najbliższych 10 lat. Wśród wykonawców SIM „Ursynów” ma opinię rzetelnego partnera, natomiast wśród potencjalnych klientów jest postrzegana jako solidny, wiarygodny deweloper z tradycjami, któremu bez obaw można powierzyć środki finansowe na budowę własnego mieszkania.

Wielokrotnie zaznaczał pan, że wspólnoty nie są złe dla spółdzielczości...

… wbrew utartej opinii, że wspólnoty mieszkaniowe burzą spółdzielczość. Oczywiście, trzeba mieć na uwadze, że przykład SIM „Ursynów” jest nieszablonowy, bowiem działamy w dzielnicy Warszawy, zamieszkałej w większości przez tzw. klasę średnią. Natomiast generalnie uważam, że po wprowadzeniu proponowanych zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych polska spółdzielczość nie upadnie. W prosty sposób zostaną jedynie z niej wykluczeni ci wszyscy, którzy przeszkadzają w jej prawidłowym funkcjonowaniu. My, jako Spółdzielnia na bazie zawartych umów mamy obowiązek zarządzania budynkami, w których z mocy prawa powstają wspólnoty. Niektóre wspólnoty powstały w nowo wybudowanych budynkach, inne „przyszły” z zewnątrz. W każdej chwili możemy być z tej funkcji odwołani. Ale nie widzę tendencji odśrodkowych, wręcz przeciwnie – ludzie wiedzą, jak się żyje w innych wspólnotach z innymi zarządcami i potrafią dokonać dobrego wyboru.

A jakie plany na przyszłość ma spółdzielnia?

Najważniejsze są dla nas inwestycje, wyjątkowe na mapie Warszawy, w bardzo ładnych, prestiżowych lokalizacjach. Przygotowujemy kolejne budowy, ale zgodnie z zasadą, żeby nie realizować ich równocześnie. Nowe mieszkania na Ursynowie według naszej oceny rozejdą się jak przysłowiowe ciepłe bułeczki. Mieszkania będą atrakcyjne cenowo, ale dla obydwu stron.

Jakie więc będą kolejne piękne budynki SIM „Ursynów” i kiedy powstaną?

W następnej kolejności przewidujemy rozpoczęcie budowy zespołu niskich budynków mieszkalnych na Ursynowie – projektowany zespół mieszkaniowy Zielony Nugat V zajmie teren od ul. Nowoursynowskiej do korony Skarpy Wiślanej, skąd rozciąga się piękny widok na Pola Wilanowskie i obszary chronionej zieleni. Na części działki, rozpoczynając od ul. Nowoursynowskiej, projektowana jest zabudowa wielorodzinna o wysokości 3-4 kondygnacji (150 mieszkań), a dalej w kierunku skarpy do ul. Orszady, segmenty jedno- i dwurodzinne w zabudowie szeregowej. Mieszkania o powierzchni od około 38 do 140 m2 będą posiadały komórki, balkony, loggie, a niektóre tarasy. Jesteśmy w fazie przygotowywania projektu, myślę, że w połowie 2015 r. będziemy korzystali z pierwszych transz kredytowych. Przewidujemy oddanie tej inwestycji do użytku w latach 2016–17. W następnej kolejności będziemy najprawdopodobniej realizować budowę na Wilanowie w rejonie ulicy Zdrowej, gdzie posiadamy ponad 5-hektarową działkę. Staramy się o pozyskanie kolejnych terenów pod przyszłe inwestycje.


Widzi pan nieprawidłowości w obecnie funkcjonującym standardowym modelu spółdzielczości w Polsce?

Obecny model funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych od dawna odstaje od wymogów rzeczywistości. Prezesi dużych spółdzielni mieszkaniowych funkcjonują pod presją budowy na tanich gruntach mieszkań, które później wypływają na rynek wtórny. To nie jest właściwy model gospodarowania spółdzielczego, kiedy jedna grupa członków zabiera coś drugiej. Inna kwestia: w Warszawie są setki spółdzielni mieszkaniowych jednobudynkowych z kilkudziesięcioma członkami. Na nich nakłada się obowiązek lustracji co trzy lata. Taka lustracja kosztuje około 3 tys. zł i nie każdą spółdzielnię – szczególnie jednobudynkową - stać na poniesienie dość wysokich kosztów. To przeżytek, sztuczne utrzymywanie tak krytykowanej „czapy” spółdzielczej. Lustracja powinna odbywać się na życzenie, a nie z obowiązku. ■

nasze publikacje poznaj nasz zespół zostań symbolem gala 2013